2018下半年，品牌房企碧桂园接二连三的坍塌事故所成为社会舆论的焦点，但是，碧桂园并没有给公众一个满意的答复，承担起一个企业应承担的责任，曾经引以为豪的高周转模式开始被越来越多人质疑，风险和并存，这是碧桂园命中的劫数。

如今，当大多数房企还沉浸在“割韭菜”的盛宴狂欢中，而万科已经开始 “正视自己”，看清理想与现实了。9月11日，万科董事会主席郁亮在南方区域月度例会上讲话表示，房地产行业的“转折点实实在在到来了”。

万科认为，楼市已经进入“大时代转折点”，郁亮的判断是，中国的经济改革经历了二十多年，如今却再走“回头路”，买房凭票、卖房限制的现象重现，郁亮认为，现如今整个社会已迈入转折点，所有行业无一幸免，万科要对战略进行检讨，接下来要重点围绕“活下去”来展开。万科对于行情、市场的嗅觉一向灵敏，但如此强烈的危机感来源在哪里呢？

时隔10天，也就是在9月21日，一则“广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》”的消息引起各方关注，《通知》建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售，规避行业乱象和低效率竞争等风险。这则消息触发行业“大地震”，引发市场对于地产行业洗牌关注。幸好只是虚惊一场，住建部在当日晚间辟谣称，取消商品房预售征询意见情况并不属实，相关人士也表示该文件只是征询意见稿，并非真的实施。

古人云，“山雨欲来风满楼”，楼市的风向这次真的是变了，如果说万科董事会主席郁亮的判断只是对行业的高度敏觉，那么以下种种迹象表明楼市真的到了命运的分叉路口。

1

去杠杆时代下，房地产行业托底宏观经济增长的时代可能一去不复返。改革面临攻坚战，中国经济去杠杆，房地产行业恐怕难以避祸解厄。

从98年房改至今历经20年，房地产一直“默默”承担宏观经济稳定的作用，从2008年经济危机，政府四万亿救市，楼市快速上涨，2011年经济复苏，“国八条”、“国十条”、纷至沓来，房地产沦为“困斗之兽” 。

图表一：经济增长与房地产市场增长速度关系（数据来源：上海同策研究院）

全社会各部门杠杆率不断攀升，地方政府债务限额后，政府部分杠杆率大幅下降，而居民部门在房价不断攀升的形势下，杠杆率飙升（居民负债中50%以上为住房消费性贷款），很大程度上透支居民消费能力，也就是说在2015年12月中央经济工作会议谈供给侧结构性改革提出去杠杆的任务下，居民部门杠杆率不减反增。

图表二：全社会各部门杠杆率（数据来源：上海同策研究院）

这无疑是一个危险的社会信号，土地财政对地产依赖程度太高了，据统计2018年1-7月，国有土地出让收入占地方性政府性基金收入超过90%，要维持高额的城市基础建设支出，几乎要靠卖地收入来维持。

图表三：2017年部分一二线城市土地财政收入占比（数据来源：国家统计局）

图表四：2012年到2018年（1-7月）土地出让收入占比（数据来源：国家统计局）

楼市分化加剧。假如楼市下行，限购外溢的三四线城市将首当其冲，一二线城市改善型或豪宅产品将面临滞销，部分热点二线城市远郊或迎来看房潮。

未来楼市的“贫富差距”无疑会继续扩大，恒大集团首席经济学家任泽平认为，中国的房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。人口是需求，土地是供给，金融是杠杆，不均衡的城镇化发展导致一二线高房价和三四线高库存的根源。就城市而言，三、四线城市虽然在去库存的利好下，需求得以集中释放，如果未来楼市遇冷，三四次城市首当其冲，而一二线城市的改善性需求已被“收割”过一波，对投资需求的抑制性调控也“挫伤”了部分改善型客户，使得换房成本越来越高。三四线城市人口净流出与棚改货币化安置退出，将导致三四线楼市需求动力不足，部分热点二线城市由于城市基建带动远郊板块配套利好，性价比高且不限购，抄底正当时。

图表五：二线城市住宅用地成交面积、均价走势 （数据来源：国家统计局）

图表六：土地购置面积及商品住宅销售面积增速（数据来源：国家统计局）

2018年受限于房企资金压力，拿地意愿较弱，随着房企17年集中补仓和销售面积进一步回落，预计2019年将会迎来供应的高峰期，面临供大于求的市场现状，这无疑也加剧了楼市寒冬的到来。

3

限售政策为楼市下行周期争取缓冲时间，未来市场供过于求是大概率事件，房地产长效机制落地期间，房企转型仍处于窗口期。

为了防止下行周期内抛售资产引发系统性金融风险的可能，限售政策预先锁定资产价格，为楼市后续政策调整争取更多的时间，抑制了房产供应端，从而抑制了投资购房持有者倒卖房屋从中获取利益的行为。

未来房地产市场供过于求，购房人群更注重品质，行业利润水平长期维持较低水平为主要特征，通过专业化分工、多元化布局、跨领域协同将成为未来房企成长的主流趋势。

万科的“战略检讨”提出“收敛”和“聚焦”，其实是业务线与管控线的再次梳理，这不是危言耸听的行业信号，牛市跑赢市场，淡市跑赢对手，万科的战略眼光一向远见；

龙湖、保利、旭辉从2016年就涉足长租公寓，积极实施“房地产+”战略，将长租公寓作为多元化布局的方向，减少主营业务风险；

泰禾2010年就涉足银行和证券领域，通过多元化金融投资、设立金控平台以及创新产融结合等方式，构筑一条涵盖多领域的“大金融”全产业链，增加投资和融资便。

未来政府加大城市保障房用地的供应，盘活商办、工业用地供应过剩矛盾，不再垄断土地供应，放宽非房地产企业依法取地，探索实施农村宅基地“三权分置”，放活宅基地等农村集体建设用地，这无疑给未来的房地产市场注入新的活力，给房企带来新的发展契机。