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[摘要] 房价 房产
很多人都有贷款的经历，但提到贷款过程，恐怕只有过来人才领悟得到。通常，如果“提交贷款申请—审核—与借贷经纪人沟通—放款”全程顺畅，自然是一件皆大欢喜的事，但磕磕绊绊甚至贷款失败的情况依然数不胜数。
前两天，点点君从一个经纪人朋友口中得知，有一个客户想办房产抵押贷款，本来以为没问题，后却发现他的房子是小产权！客户急需这笔钱但就是不能贷，太遗憾了！
其实，有些房产由于它本身的特性，决定了它不能被抵押。那么，不得抵押的房地产有哪些呢？是时候来和大家普及一下房屋抵押贷款的相关知识了。
什么是房屋抵押贷款？
房屋抵押贷款，是指借款人以自有或者第三者的物业作为抵押，并以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其产权证向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。
什么房屋可以做抵押？
贷款人名下的很多房屋都可以办理抵押，常见的就是商品住宅、商铺、办公楼、写字楼、厂房、仓库、别墅等。从抵押率来说：
① 商品住宅的抵押率可达 80%
② 写字楼和商铺的抵押率可达 60%
③ 工业厂房的抵押率可达 50%
下面这十类房子，不能办理房屋抵押贷款。这些房屋是抵押红线，各位一定要谨记！
01 公益用途房屋
用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产，不论其属于事业单位、社会团体还是个人一律不得进行抵押。
02 小产权房
如果居住人没有取得小产权房产的房产证，对房产只有使用权而没有所有权。没有此套房产的所有权证书，这类房产就不能上市交易，无法办理抵押手续，更不能办理房产抵押贷款。
前面提到的那位客户，资料不过关，就是栽在小产权上面了。
03 未结清抵押贷款的房子
房产抵押贷款的房产抵押物必需是没有任何抵押且无贷款的房产。如果房产已经抵押或者此房产还处于按揭状态当中，银行已经拥有此房产的他项权利，借款人再对此房产进行抵押，银行是不能办理的。因为两家银行无法同时拥有一处房产的他项权利。
04 房龄太久面积过小的二手房
房龄不能过长，房龄（从房屋竣工日起计算）与贷款年限相加不能超过40年。而实际上，在银行办理房产抵押贷款时，如果你的房龄超过15年都是很难批下来的。房龄过大面积过小的房产，变现能力差，银行为了控制信贷风险，也不会受理其作抵押办理贷款。
05 未满5年的经济适用房
根据目前国家的政策，未满五年的经济适用房是不允许上市交易的，同样无法办理房产抵押贷款。拆迁房一般按经济适用房管理。
06 部分公房
已购公房中有两种情况不能办理房产抵押贷款：一是无法提供购房合同或协议的已购公房，因为有的购房合同会写有原单位有优先购买权的条款，银行无法取得他项权利，所以银行也无法操作此套房产抵押贷款；另一种是已购公房中不能提供央产房上市证明的央产房，这样的房产不能够上市进行交易，也就无法操作该项业务。
07 文物保护建筑
被国家列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。
08 违章建筑
违章建筑物或临时建筑物本来就不受监管部门支持，更不能用于抵押。
09 权属有争议的房子
权属有争议的房子和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房子，不得抵押。
10 拆迁范围内的房子
已被依法公告列入拆迁范围的房地产不受政府支持，不得进行抵押。
以上大部分情况都是以银行的标准来举例，通常也适用于各类贷款机构。只是不同的借贷产品对房产的要求可能会有一些细微的差异，大体来说不外乎这十种。
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